Prospek agihan bergantung pada pelaksanaan
IOIPG REIT ialah amanah pelaburan hartanah yang menghimpunkan pusat beli-belah, hotel dan bangunan pejabat untuk menjana pendapatan sewaan serta mengagihkannya kepada pemegang unit. Prospektus IOIPG REIT dilancarkan menjelang penyenaraian di Pasaran Utama Bursa pada 25 November, sekali gus membuka akses pelabur kepada portfolio sembilan hartanah. Tarikan utamanya bukan sekadar hasil agihan yang diunjurkan, tetapi keupayaan mengembangkan pendapatan daripada aset sedia ada. TA Research menjangkakan agihan pendapatan REIT meningkat sekitar 4% setahun pada FY2028 dan FY2029, selepas 6.33 sen seunit pada FY2027 kepada 6.60 sen dan 6.85 sen bagi dua tahun berikutnya. Pada pandangan saya, angka itu munasabah sebagai sasaran pertumbuhan, tetapi belum wajar dianggap pulangan terjamin: kejayaannya bergantung pada kenaikan sewa, pengisian ruang pejabat dan prestasi hotel.
Pusat beli-belah menjadi enjin utama
IOI City Mall ialah aset paling penting dalam cerita pertumbuhan ini—dan juga sumber tumpuan terbesar. Pusat beli-belah di Putrajaya itu menyumbang 67.2% daripada nilai portfolio serta 74.9% daripada pendapatan operasi bersih bagi FY2025, menurut unjuran dan data yang dipetik dalam nota kajian. Kadar sewa puratanya meningkat daripada RM9.72 sekaki persegi pada FY2023 kepada RM12.64 bagi 11 bulan berakhir Mei 2026. TA Research menjangkakan sewa IOI City Mall naik 5% hingga 6% pada FY2028 dan FY2029, dengan kadar penghunian sekitar 97%. Pusat beli-belah itu mempunyai lebih 850 penyewa dan kadar penghunian 96.9% bagi tempoh 11 bulan berakhir Mei 2026. Permintaan sewa yang kukuh memberi asas nyata kepada unjuran agihan, tetapi pergantungan besar pada satu aset bermakna kelemahan jualan penyewa atau penghunian boleh terasa pada keseluruhan REIT.
Pejabat dan hotel menambah ruang pertumbuhan
Pemulihan bangunan pejabat memberi IOIPG REIT sumber pertumbuhan kedua yang penting. Penghunian IOI City Towers meningkat daripada 27.8% pada FY2023 kepada 61% bagi 11 bulan berakhir Mei 2026, manakala PFCC Towers naik daripada 50.5% kepada 74.1%. Kadar penghunian yang telah dikomitmenkan bagi kedua-duanya mencapai 89.8% setakat 31 Mei 2026; pihak pengurusan pula mengunjurkan purata penghunian FY2027 masing-masing 87.8% dan 88.2%. Jika ruang yang telah dikomitmenkan benar-benar mula menyumbang sewaan, pertumbuhan tidak perlu bergantung sepenuhnya pada pusat beli-belah. Enam hotel dalam portfolio turut boleh mendapat manfaat daripada pemulihan pelancongan, Tahun Melawat Malaysia 2026 serta permintaan perjalanan perniagaan dan acara. TA Research menjangkakan pendapatan sewaan segmen hotel meningkat 4% hingga 5% setahun. Gabungan pemacu ini menjadikan prospek lebih meyakinkan, namun hotel tetap terdedah kepada turun naik permintaan perjalanan.
Agihan berkala menarik, risiko perlu diukur
Bagi pelabur runcit, dasar agihan ialah tarikan praktikal: pengurus bercadang mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan boleh agih setiap suku tahun. Hasil agihan tahunan sekitar 6.6% turut diunjurkan berdasarkan harga tawaran runcit 96 sen seunit dan andaian agihan 100%, tetapi angka itu bukan jaminan pulangan masa depan. Pada tarikh penyenaraian, IOIPG REIT dijangka memiliki aset berjumlah RM7.79 bilion, hutang sekitar RM2.65 bilion dan nisbah penggearan 34.1%. Beban hutang serta kadar pinjaman terapung bermakna kenaikan kos pembiayaan boleh mengecilkan ruang agihan. Permohonan tawaran dibuka pada Selasa dan ditutup pada 10 November, jam 5 petang. Selepas penyenaraian, IOI Mall Damansara berada dalam saluran pemerolehan jangka dekat, manakala Palm Garden Hotel Putrajaya turut disebut sebagai kemungkinan tambahan. Kesimpulannya, prospek agihan menarik jika sasaran sewa dan penghunian tercapai, tetapi pelabur patut menimbang tumpuan aset serta risiko pembiayaan sebelum membuat keputusan.
